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    1.9萬/㎡,二手房跌破新房限價!天街也救不了大江東?

    2021-11-02 13:56 來源: 住在杭州網 / 記者: 詹慧雯 / 編輯: 吳洵非

    導語

    未來一年,還有接近3500套二手房要入市

      浙江在線-住在杭州網11月2日訊(浙江在線記者 詹慧雯)近日,永旺夢樂城錢塘新區項目方案公示,計劃在義蓬打造杭州第二座永旺夢樂城購物中心。

      再加上去年開業的寶龍廣場,今年9月新開業的江東天街,一時間,大江東坐擁三大綜合體,此等配套發展速度,在杭州眾多新興板塊中可謂是風頭無兩。

      大江東,2016、2017年方嶄露頭角,2018—2019年間因多次新房“萬人搖”而聲名鵲起。2020年底,開始頻頻有大江東核心區二手房價“破3萬”的消息不絕于耳。

      如今,地鐵、綜合體各項利好一一兌現,昔日“萬人搖”們紛紛交付,大江東的二手房市場行情如何了?

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      8號線通車

      縮短了下沙與大江東之間的通勤時間

      記者從武林廣場站出發,搭乘地鐵前往大江東啟成路站,由1號線、轉8號線,再轉7號線,全程總共20站,耗時1小時左右。

      其中,8號線是今年6月新開通的地鐵線路,起點設在文海南路站。

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      地鐵文海南路站實景圖

      以前,從下沙文海南路站到大江東核心區(大江東寶龍廣場、江東天街附近),只能自駕,由江東大橋過江,全程14公里,耗時半小時左右。若遇上江東大橋堵車,有時甚至需要40分鐘以上車程。

      而現在,搭乘地鐵過江,6個站點,全程只要15-16分鐘,大大縮短了下沙與大江東之間的距離。

      青六中路站,是大江東的地鐵換乘站,由此換乘7號線至啟成路站,D出口與江東天街負一層無縫對接。

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      龍湖江東天街位于地鐵啟成路站D出口

      今年9月份剛開業的江東天街,是目前整個大江東最具人氣的商業綜合體之一。

      以江東天街西面的青六北路為軸線,左右密集分布著大江東核心區昔日一眾網紅盤。

      像是曾因“98歲老奶奶搖號”而刷屏網絡的旭輝寶龍東湖城;曾兩度“萬人搖”的龍湖江與城;曾兩度“萬人搖”、中簽率一度低至0.5%的融創城等等。

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      大江東核心區主要新房、二手房分布圖(圖源:浙報傳媒地產研究院)

      其中,東湖城、江與城一期、大江東寶龍城市廣場(龍潤城)三盤,已率先交付,進入了二手房市場。

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      東湖城89方小戶型

      半年總價跌掉30萬

      東湖城是大江東“三兄弟”中,地段最好的樓盤之一。

      樓下就是地鐵口,南面一路之隔是江東天街,西面一路之隔是融創在建“雙子塔”地標樓,北面還可以遠眺湖景,地理位置十分優越。

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      東湖城樓下即是地鐵啟成路站A口

      東湖城小區很大,一期、二期加起來有18幢高層住宅、25幢排屋,業主大約1800戶,一期于2020年底交付,二期于2021年5月份交付。

      目前,整個小區的入住率大約在35%左右。

      據了解,現在東湖城89方小戶型,精裝,價格在2.5-2.6萬元/㎡,總價大約230萬左右;128、139方的大戶型價格會便宜一些,單價在2.2-2.3萬元/㎡。

      東湖城所有掛牌房源中,總價最便宜的一套是位于二期的89方小戶型,總價230萬。

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      中介告訴記者,10月份,剛剛成交過一套類似的戶型,總價也是230萬的樣子。

      “現在買,價格肯定是最實惠的。今年上半年的時候,同樣89方戶型,帶車位能賣到280萬(車位20萬一個)。半年時間,一下子跌掉了30萬?!?/p>

      好找房數據顯示,東湖城目前公開掛牌房源94套,掛牌均價29843元/㎡,成交均價22810元/㎡。

      小區近6月成交最高為:2021年6月22日成交的一套139.65㎡戶型,總價450萬,單價32223元/㎡。

      小區近6月成交最新為:2021年10月28日成交的一套140.48㎡戶型,總價317萬,單價22565元/㎡。

      短短四個月時間,一套相似的戶型,總價跌幅超過百萬。

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      東湖城實景圖

      房價跌了,但是租金反而漲了。

      據了解,上半年東湖城一套89方的三房戶型(含物業、車位費),租金只要2600元/月,而下半年再租,同樣的89方戶型,租金已經漲到3500元/月。

      “主要還是地鐵開通了,交通更方便了?!?/p>

      中介告訴記者,在東湖城租房子的主要有兩類人:一類是下沙方向過來的上班族;另一類是義蓬、新灣的拆遷戶。

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      江與城房東惜售

      寶龍廣場掛牌量超百套

      龍湖江與城是板塊內的超級大盤,住宅部分三期開發,三期業主加起來有2000戶左右。

      項目一期規劃了3幢高層住宅、11幢9層洋房,累積大約1000戶左右,已于2020年底交付。二期、三期預計要到2021年底、2022年上半年左右交付。

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      江與城一期實景圖

      雖然交付房源不少,但江與城的對外房源掛牌量并不多。

      好找房數據顯示,江與城公開掛牌房源僅32套,掛牌均價30978元/㎡,成交均價22390元/㎡。近6月成交最高的一套為:2021年6月27日成交的一套90.16㎡戶型,總價265萬,單價29392元/㎡。

      “江與城是這一帶價格秉得最牢的小區了。業主普遍預期比較高,價格低了,都不愿意賣的?!币晃恢薪檫@樣告訴記者。

      江與城一期所有掛牌房源中,總價最便宜的一套也要260萬,89方,不含車位。

      記者在小區逛了一圈,發現確實對比其他兩個樓盤,江與城的園區環境、小區綠化等方面做得都比較好,龍湖物業的管理也為園區加分不少。

      并且,江與城一期北面一路之隔就是江東天街,離啟成路地鐵站的距離也比較近。

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      江與城一期北面的龍湖江東天街

      相比而言,大江東寶龍廣場(龍潤城)在居住品質上,就要略遜一籌了。

      大江東寶龍廣場位于江與城一期的南面,離地鐵站距離略遠。除了商場部分之外,整個小區共分三期開發,三期均已交付,約有1500戶業主。

      在項目現場,記者看到大江東寶龍廣場剛交付不久的二期外立面,已經開始修修補補了。

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      大江東寶龍廣場二期實景圖

      不同于東湖城、江與城,大江東寶龍廣場全毛坯交付,最小起步戶型97方三房。由于大江東寶龍廣場中有一部分為酒店式公寓產品,故而,成交價跨度較大。

      好找房數據顯示,大江東寶龍廣場(龍潤城)公開掛牌房源104套,是目前整個大江東核心區掛牌房源數量最多的一個小區。小區掛牌均價25319元/㎡,成交均價15310元/㎡。

      據了解,目前大江東寶龍廣場97方戶型的普遍掛牌總價在235萬、245萬的樣子,單價在2.4-2.5萬元/㎡左右。

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      瑯琴灣二手房

      跌破新房限價

      除了核心區的“三兄弟”之外,還有一個被提及頻率較高的樓盤叫瑯琴灣。

      位于江東二路地鐵口附近,2016交付的次新房,2014年首開均價6000元/㎡左右。

      2020年底,二手房市場高峰期時,瑯琴灣的二手房價也一度漲至2.9—3萬元/㎡。而現在瑯琴灣是整個大江東核心區單價最便宜的二手房。

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      就在前幾天,瑯琴灣新掛出來一套二手房,89方戶型,總價170萬,折合單價僅1.9萬元/㎡左右。

      要知道,就在10月中旬,大江東核心區楓漫小筑剛公開搖號,精裝限價19800元/㎡。

      也就是說,瑯琴灣新掛出來的二手房價,比目前板塊的新房限價還要低。

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      瑯琴灣、星央悅府,位于東湖城北面1公里之外的江東二路地鐵口附近

      更可怕的,還是即將到來的2022年。

      據統計,從現在開始到明年年底,除了即將交付的江與城二期(540套)、三期(449套)之外,融創城一期(1813套)、星央悅府(623套)也將陸續交付。

      未來一年,僅大江東核心區,就有接近3500套二手房要入市,競爭壓力可想而知。

      而除了二手房供應量大之外,大江東板塊最大的問題還是:地廣人稀,城市斷裂帶太大。

      工作日的中午,即是在最繁華的江東天街,四、五樓的餐飲店也鮮有顧客光臨,大江東寶龍廣場就更別提了。

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      從大江東寶龍廣場一期向南眺望,城鄉結合部面貌依然非常顯著

      而大江東今天的二手房現狀,又好似當年的下沙,房價也是這樣一路漲漲跌跌,曲折前行。

      也給到我們一些啟示:市場下行階段,盡量還是選擇離市中心距離近的,相對成熟板塊的二手房,房價抗跌性會更好一些。

      不過,換個角度來看,如今大江東核心區的二手房,對于在下沙上班,真正需要買房的剛需而言,又何嘗不是一種機會。

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